Varainsiirtoveroilmoituksen tekeminen ja maksaminen tulee lähes kaikille jossain kohtaa ajankohtaiseksi, sillä se on tiiviissä yhteydessä kiinteistöjen ja arvopapereiden kaupankäyntiin Suomessa. Viimeisen vuoden aikana varainsiirtoverotus on muuttunut merkittävästi, ja muutokset ovat vaikuttaneet niin yksityishenkilöihin kuin yrityksiinkin. Tässä blogitekstissä käsitellään varainsiirtoverotuksen nykytilaa muutosten jälkeen, sekä erityisesti niitä seikkoja, jotka jokaisen olisi hyvä tietää.
Mikä varainsiirtovero?
Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan kiinteistön tai arvopaperin omistusoikeuden siirtyessä kaupalla tai muulla vastikkeellisella tavalla. Myös vaihtokauppa on varainsiirtoverotuksen piirissä.
Varainsiirtoveron veroprosentit ja peruste
Kiinteistöjen ja rakennusten osalta veron suuruus on 12.10.2023 alkaen 3 %:a kauppahinnasta, kun taas asunto-osakkeiden (myös autopaikan hallintaan oikeuttavat osakkeet) ja muiden arvopapereiden osalta vero on 1,5 %:a kauppahinnasta (ja mahdollisista muista vastikkeista) sekä mahdollisesta yhtiölainaosuudesta. Nämä uudet varainsiirtoprosentit koskevat tilanteita, joissa kauppakirja on allekirjoitettu aikaisintaan 12.10.2023.
Vaihtokaupassa varainsiirtoveron määrä lasketaan vastikkeena luovutetun omaisuuden käyvästä arvosta. Jos vaihtokirjaan ei ole merkitty vaihdettavien omaisuuserien arvoja, käyvistä arvoista täytyy esittää selvitys, kuten riippumattoman osapuolen antama arvio (esim. kiinteistönvälittäjä).
Myös lomaosakkeen ja golfosakkeen kaupasta tulee maksaa varainsiirtoveroa.
Kannattaa huomata, että mikäli kauppakirja on allekirjoitettu ennen 12.10.2023, ovat varainsiirtoveroprosentit seuraavat:
- Kiinteistöjen ja rakennusten varainsiirtovero 4 %
- Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero 2 %
- Varainsiirtovero muista arvopapereista kuin asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeista (esim. liikeosakkeet) 1,6 %
Kuka maksaa varainsiirtoveron?
Veron maksaminen on pääsääntöisesti ostajan vastuulla, ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisen ja maksun laiminlyönti voi aiheuttaa ongelmia omistusoikeuden rekisteröinnissä. Varainsiirtovero on ilmoitettava ja maksettava oma-aloitteisesti, mutta tämä ei suinkaan tarkoita, etteikö Verohallinto tarkkaile varainsiirtoverovelvoitteen täyttymistä. Laiminlyöntitilanteissa Verohallinto on yhteydessä, mikäli varainsiirtoveroilmoitusta ei anneta ja veroa makseta aikataulussa. Tällöin verovelvolliselle määrätään myöhästymismaksu, ja myös veronkorotus on mahdollinen.
Kun kaupan kohteena on muita kuin liikeosakkeita (esim. asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeita), ja ostajana on ulkomainen yhtiö tai henkilö, tulee ostajan rekisteröityä Verohallinnon asiakkaaksi varainsiirtoveron ilmoittamista ja maksua varten.
Poikkeuksena siitä, että veron maksaminen on ostajan vastuulla, on tilanne, jossa Suomessa yleisesti verovelvollinen myy liikeosakkeita rajoitetusti verovelvolliselle (katso käsitteiden osalta esimerkiksi tämä blogimme). Tällöin myyjä on perimisvelvollinen varainsiirtoverosta: myyjän tulee periä vero ostajalta, antaa varainsiirtoveroilmoitus sekä maksaa varainsiirtovero perityllä verolla. Jos sekä ostaja että myyjä ovat rajoitetusti verovelvollisia, liikeosakkeiden kaupoista ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa eikä varainsiirtoveroilmoitusta tarvitse tehdä.
Varainsiirtoveroilmoituksen ajankohta ja maksaminen
Varainsiirtoveroilmoitus tulee asunto- ja liikeosakkeiden osalta antaa ja vero maksaa pääsääntöisesti kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun luovutusasiakirjan allekirjoituksesta. Uudiskohteiden osalta aika lasketaan omistusoikeuden siirtymisen ajankohdasta.
Jos ostat asunto-osakkeet siten, että mukana on kiinteistönvälittäjä, maksetaan varainsiirtovero yleensä kaupantekotilaisuudessa ja kiinteistönvälittäjä tekee ilmoituksen varainsiirtoverosta.
Kiinteistön ja rakennuksen osalta varainsiirtoveroilmoitus täytyy antaa ja vero maksaa ennen kuin haet kiinteistölle lainhuutoa tai kirjaamista. Lainhuutoa tai kirjaamista on haettava Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.
Poikkeukset ja vapautukset
Alla on mainittuna joitakin yleisimpiä tilanteita, joissa varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa tai varainsiirtoveroilmoituksen antaja vapautetaan verosta.
Vastikkeeton saanto: Veroa ei ole suoritettava saannosta, joka perustuu esimerkiksi lahjaan, perintöön, tai testamenttiin.
Vero alle 10 €: Vero ei tule maksettavaksi, mutta varainsiirtoveroilmoitus tulee kuitenkin antaa.
Ensiasunto: Erityisesti ensiasunnon ostajien on hyvä huomioida, että vuoden 2024 alusta ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui. Jos kauppakirja on allekirjoitettu 1.1.2024 tai sen jälkeen, ei ensiasunnon ostaja voi saada enää vapautusta varainsiirtoverosta.
On kuitenkin huomionarvoista, että jos esimerkiksi uudiskohteen kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024, ja omistusoikeus on siirtymässä vasta tämän jälkeen, voi varainsiirtoveron vapautus edelleen olla mahdollinen edellytysten täyttyessä. Edellytykset ovat seuraavat:
- Ostaja on kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
- Ostaja omistaa kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
- Ostaja ostaa asunnon vakituiseksi asunnoksi ja muuttaa siihen 6 kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
- Ostaja ei ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää Suomessa tai ulkomailla (poikkeuksena vapaa-ajan asunnon / kiinteistön omistaminen).
On tärkeää muistaa, että varainsiirtoveroilmoitus tulee antaa, vaikka ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus soveltuisi eikä varainsiirtoveroa tule maksettavaksi.
Julkisesti listatut osakkeet: Kun kaupan kohteena ovat pörssiosakkeet (julkisesti listatut osakkeet), ei varainsiirtoveroa yleensä tarvitse maksaa eikä ilmoitusta antaa. Varainsiirtovero tulee kuitenkin maksaa pörssiosakkeiden osalta seuraavissa tilanteissa:
- Pörssiosakkeita ostetaan suoraan toiselta henkilöltä tai yritykseltä, eikä osakkeiden luovutuksessa ole osapuolena tai välittäjänä pankki tai muu sijoituspalveluyritys.
- Kun on kyse työnantajalta vastikkeeksi työpanoksesta saadusta osakepalkkiosta.
Varainsiirtovero voi vaikuttaa merkittävästi kaupan kustannuksiin. On hyvä tutustua varainsiirtoveron määräytymisperusteisiin, maksuaikatauluun ja mahdollisiin poikkeuksiin, jotta kaupat sujuvat mutkattomasti ja verovelvoitteet tulevat hoidetuiksi asianmukaisesti. Varainsiirtoverotus voi joskus näennäisestä yksinkertaisuudestaan huolimatta aiheuttaa päänvaivaa, ja tällöin on hyvä lähestyä veroasiantuntijaa. Me täällä Fiscalesilla autamme mielellämme kaikissa varainsiirtoverotukseen liittyvissä kysymyksissä, ja varmistamme, että vältyt yllätyksiltä ja voit keskittyä nauttimaan uudesta omistuksestasi.
